税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

相続税の申告にあたって、以下の土地の評価が必要な状況です。

1. 土地・建物の状況

相続財産である土地の上に、被相続人所有の「店舗兼共同住宅（3階建）」があり、

その建物敷地に隣接して同じく被相続人所有の「アスファルト敷きの土地（約1200㎡）」があります。

2. 利用状況

当該土地建物は、被相続人が中古で購入した時点から以下の状態で賃貸されています。

建物1階部分： クリーニング店、マッサージ店、中古自動車販売業者が店舗（商談スペース等）として入居。

建物2階以上： 一般居住用として賃貸。

隣接するアスファルト敷の土地： 上記の「中古自動車販売業者」が、

販売用車両の展示場として賃借し、多数の車両を展示・保管しています。

3. 契約形態

中古自動車販売業者とは、定期建物賃貸借契約（事業用）を締結しており、

建物部分（1階）と隣接土地部分（展示場）が一体として事業用に使用されています。

また展示場部分と店舗兼共同住宅とはフェンス等で区切られていません。

【質　　問】

上記の店舗兼共同住宅の敷地と中古自動車販売業者の展示場として

利用されているアスファルト敷きの土地の評価方法についてご教示ください。

1. 評価単位（画地）について

建物（店舗）の敷地と、隣接する車両展示場（アスファルト敷）は、

同一の賃借人が一体として事業の用に供していることから、

「利用の単位となっている一団の宅地（1画地）」として評価するべきでしょうか。

それとも店舗兼共同住宅の敷地と展示場の敷地とで別々に評価するべきでしょうか。

2. 貸家建付地評価の可否について

仮に1画地として評価する場合、当該展示場部分を含めた土地全体について、

「貸家建付地」として評価することは可能でしょうか。

上記の「中古自動車販売業者の展示場として利用されているアスファルト敷きの土地」の評価方法についてご教示ください。

1. 評価単位（画地）について

建物（店舗）の敷地と、隣接する車両展示場（アスファルト敷）は、

同一の賃借人が一体として事業の用に供していることから、

「利用の単位となっている一団の宅地（1画地）」として評価するべきでしょうか。

それとも店舗兼共同住宅の敷地と展示場の敷地とで別々に評価するべきでしょうか。

2. 貸家建付地評価の可否について

仮に1画地として評価する場合、当該展示場部分を含めた土地全体について、

「貸家建付地」として評価することは可能でしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

財産評価基本通達 7-2 評価単位

財産評価基本通達 26 貸家建付地の評価