税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

①居住者Ｓは、昨年店舗建物及び店舗の敷地（以下「Ａ対象地」という）、

居宅兼店舗及び居宅兼店舗建物の敷地（以下「Ｂ対象地」という）の

2か所を同時に譲渡しました。

 ②Ｂ対象地の建物はS49年新築の木造家屋で、

A対象地の建物はS56年新築の木造家屋で、

いずれも建築後譲渡までの間に改良、

修繕を多数繰り返しております。

【質　　問】

（1）Ａ対象地のＡ棟、Ｂ対象地のＢ棟ともに

青色決算書の減価償却費の計算の中に含まれておりますが、

御自身で申告されていたためか端数処理された取得価額

９００万円、４００万円になっております。

実際の見積書、領収書とは一致しません。

この場合の取得費を計算する場合の減価償却費の計算は、青色決算書の数字ですべきか、

実際の見積書、領収書などの数字ですべきでしょうか。

（2）建築後の自宅部分の改良費について

　①基本な考え方として、新規に取り付けたものについては

金額の多寡（例えば5万円位）とかにかかわらず

すべて改良費として取得費に含めてよいでしょうか。

　②以下の支出については、より詳細な内容による事実認定の問題とは思いますが、

これらは通常資産価値を高めるものとして取得費に計上するものかどうか

ご教示いただけますでしょうか。

（ア） Ｂ棟の自宅塗装工事

　　Ｈ18年90万円、Ｈ25年100万円

（イ)  B棟の入口、鉄骨補強工事

　　Ｈ15年380万円

（3）店舗部分の修繕費について

　①店舗兼住宅のＢ棟

店舗部分の改良費、修繕費と思われる支出について、

事業経費とすべきものを事業利益が出ないので敢えて申告をしていなかったようです。

（かなり昔のことで当方では事実関係は確認が困難。）

これらは、本来は事業経費で計上されているべきもので、

たとえ建物の改良費に該当するものであっても（事業所得の経費になっているべきであるから）

譲渡所得の取得費に含めないものなのか、それとも事業経費に入れなかったので、

取得費に含めてよいものでしょうか。

②店舗専用のＡ棟

上記①と同様ですが、店舗専用のＡ棟についても

店舗部分の改良費、修繕費と思われる支出について、

事業経費とすべきものを事業利益が出ないので

敢えて申告をしてなかったようです。

Ａ棟は店舗専用建物なので、

Ａ棟の建物について支出した改良費、

修繕費は家事費となるものはないはずなので、

事業経費にしなかったものについては（事業所得の経費になっているべきであるから）、

譲渡所得の取得費に含めないものなのか、それとも事業経費に入れなかったので、

取得費に含めてよいものでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所得税法第38条、国税庁質疑応答Ｎｏ3252