税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・被相続人甲（2024年5月に死亡）

・相続人は子３名

長男A

長女B

次男C（相続人代表）

・基礎控除額以下のため、

　相続税申告はありません。

・被相続人自宅だった戸建物件を売却予定。

・分割協議書を「代償金」と

　「代償金以外（預金・不動産など）」に分けて作成。

１．遺産の内容および分割方針

①預貯金等（代償金以外の財産）：

分割割合を「A：25％　B：25％　C：50％」とし、

Cが代表して解約・精算・送金を行う。

ただし

甲の未払金などの債務と、

相続開始後に発生した費用

（供養料、専門家報酬など）控除後の

残額で分割する。

②不動産（自宅）：

土地・建物一式。

甲と相続人Aが同居していたが、

Aは2025年中に転居し、現在は空き家。

「代償分割」を採用し、

相続人Aが100％単独相続する。

Aは相続後、速やかに不動産を売却し、

その対価を相続人BおよびCへ

「代償金」として支払う。

※代償金の算定（親族間の内部合意）

不動産の実際の売却価格から、

以下の諸費用を全て差し引いた残額を、

上記割合（A：25％　B：25％　C：50％相当）

で按分し、代償金額を決定する。

・差し引く費用

譲渡直接費用

（仲介手数料・測量費・解体費・家財処分費）

譲渡申告報酬

２．スケジュール

2026年1月末に不動産売買契約を予定。

売却に先立ち

「代償金以外（預金・不動産など）

の分割協議」を成立させ、

相続人Aへの単独所有権移転登記

（相続登記）を完了させる。

不動産売却後、代償金額を確定

「代償金の分割協議」を成立させる。

【質　　問】

① 居住用財産の3,000万円特別控除の適用可否

相続人Aは転居済みですが、居住の用に供さなくなった日から

3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡となります。

本ケースにおいて、Aが単独相続・単独売却の形式を整えた場合、譲渡所得の全額に対して

租税特別措置法第35条の特別控除を適用できると認識しておりますが問題ないでしょうか？

同居実態の立証（住民票の除票等）以外に、特例適用上の懸念点があればご教示ください。

② 「換価分割」とみなされる実質課税のリスク

代償金額の算定にあたり根拠資料を別途作成し、代償金の分割協議書にはこの最終金額のみを

「代償金」として記載しますが、内部的な算定根拠が「実際の売却価格」に連動しており、

代償分割の協議成立日および支払日が「売却後」となります。

この状況において、税務当局より「実態は換価分割（共同売却）である」と認定され、

居住実態のない相続人B・Cの持分相当について、3,000万控除の特例適用が否認されるリスクはありますか？

ある場合、否認リスクを避けるために有効な対策はありますか？

（分割協議書の書き方、別途の書面作成など）

また類似する判例などあればご教示ください。

③代償金額に伴う税務リスク

代償金の算定過程で「譲渡直接費用」や「譲渡申告報酬」を差し引いています。

これにより代償分割の有効性が疑われたり、支払額の過不足が相続人間での

「贈与」とみなされるリスクはありますか？

なお、売却金額と相続開始時の相続税評価額との間に大きな乖離はありません。

その他上記質問以外で、税務上の懸念点があればご教示ください。

根拠法令や事例などを含めてご回答頂ければ幸いです。

どうぞよろしくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

租税特別措置法 第35条第1項

 （居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）他