税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

相続発生により以下の土地の評価を行う必要があります。

・路線価地域に所在。

敷地権の設定はない1筆の宅地。

・土地の所有区分は、

被相続人（甲）3/4、配偶者（乙）1/4の共有。

・家屋は1棟の建物だが

「区分所有建物（2戸）」であり、

所有区分は以下の通り。

・101号室：甲の単独所有

・102号室：甲1/2、乙1/2の共有

・各室の利用状況（相続開始時）は以下の通り。

・101号室：甲の長女Aが居住。

甲に対し近隣相場相当の適正な家賃を支払っていた

（賃貸借契約あり）。

・102号室：第三者へ賃貸中。

・甲乙間で地代の授受はない（使用貸借）。

・遺産分割および相続後の利用見込み。

・101号室：配偶者乙が取得する。

取得後、居住する長女Aからの家賃徴収は行わない

（使用貸借へ移行）予定。

・102号室：長女Aが取得する。

第三者への賃貸事業を継続する予定。

・101号室、102号室の1階の床面積比はほぼ同等で51：49である。

【質　　問】

以前、類似のケース（土地持分＞家屋持分）において、

「土地持分のうち家屋持分を超える部分は自用地評価となる」

との回答をいただきました。

今回追加の個別事情も踏まえて検討を進めていった結果、

以下の疑問点が生じましたので

改めてご教示いただけないでしょうか。

①貸家建付地評価にあたって被相続人の家屋持分は

「（101号室床面積×100％＋102号室床面積×50％）÷全体床面積」

という加重平均で判定し、

その割合と土地持分（75％）を比較する方法は可能でしょうか。

②自用地の評価部分

それともやはり

「土地持分＞家屋持分」であるならば、

その超過部分は「自用地」として評価すべきでしょうか。

この場合、どのように計算して

自用地部分を抽出するべきでしょうか。

③ 101号室の貸家評価の可否について

101号室は被相続人の長女が居住しておりましたが、

適正な対価を支払っていたため、

相続開始時点においては

「貸家」とし、当該部分の土地を「貸家建付地」として

評価することは可能と考えておりますが、

この認識に誤りはないでしょうか。

④ 土地の評価単位および持分移転の登記について

当該土地の評価については、

まず土地全体（1筆）として評価を行った上で、

各相続人が取得する土地の持分に応じた価額を算出する予定です。

この際、被相続人が有していた土地持分（3/4）を

配偶者乙と長女Aに承継させる基準として、

「各人が取得する専有部分の『1階部分の床面積』の比率」で按分し、

その持分で登記しようと考えております。

この評価方法及び承継割合について問題はありませんでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

ナシ