税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

令和7年7月に相続が発生し、

クライアントと2次相続も考慮し

遺産分割案について様々な検討をしている。

被相続人： 甲（父）

相続人： 乙（母）、長男A（同居検討中）、他子B、C

対象物件： マンションX（土地・建物ともに甲の単独所有）

登記： 区分所有登記はされておらず、

一棟の建物として登記されている。

利用状況（相続開始時）：

301号室：甲・乙の自宅

401号室：長男Aが居住（甲に対し適正な家賃を支払っていた）

その他：第三者に賃貸中

検討中の遺産分割案（一次相続）：

マンションXの土地・建物について、

401号室の床面積に見合う持分を長男Aが取得。

残りの持分を乙が取得。

遺産分割後Aは共有持分権者となるため、

乙に対して家賃の支払いは行わない予定。

【質　　問】

上記前提において、クライアントより

以下のような相談を受けております。

念のため認識に誤りがないか

ご教授いただきますよう何卒宜しくお願い致します。

質問①

 共有持分と利用区分の「紐づけ」による評価の可否について

乙の相続（二次相続）発生時の財産評価において、

共有持分の評価を「土地全体×持分」と単純計算するのではなく、

「各共有者の持分は、特定の利用部分に対応している」という

考え方（紐づけ）を採用することは可能でしょうか。

クライアント（Aおよび乙）からは、

マンションXの敷地のうち、乙の持分はすべて

「自宅（301号室）」及び「第三者への賃貸部分」に対応するものと考え、

Aの自用部分（401号室）はすべてAが所有しているものとして

扱いたいとの要望があります。

これにより、乙の持分における賃貸割合を最大化して

「貸家建付地評価」を適用したい（ただし301号室は自用）という意図です。

一般的に、非区分所有の共有地では

土地全体について利用状況（自用・貸付）を評価すると思われますが、

上記のように「持分ごとに場所を特定する」評価手法は認められるでしょうか。

質問②

リフォーム後の小規模宅地等の特例の適用について

これとは別にAからは以下のような相談も受けております。

現状、301号室と401号室は別の部屋になっていますが、

後から追加工事をすれば室内に階段を付けられる設計になっています。

乙が高齢になり家事が困難になってきていることから、

工事を行うことを検討しています。

この場合、基本的に301号室と401号室の敷地は自用地評価となりますが、

両者は「生計一の親族（同居親族）」であると考え、

2次相続発生時には両室対応分の敷地について

居住用宅地として小規模宅地の特例が適用できると考えてよろしいでしょうか。

質問③ 内階段の必要性について

上記、居住用の小規模宅地等の特例の適用要件として、

内階段の設置（物理的な一体性）は必須となりますでしょうか。

質問④ 老人ホーム入居時の適用について

仮に乙が高齢のため要介護認定を受けて

老人ホームに入居した場合であっても、

小規模宅地等の特例の適用は可能と考えてよろしいでしょうか。

特例の適用が可能であれば、

この方針で進めるようクライアントにアドバイスしたいと考えております。

どうぞよろしくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

財産評価基本通達2

租税特別措置法通達69-4-7

租税特別措置法施行令第40条の2第2項、第3項