久保さん

お世話になります。

マンション販売業者の土地建物の按分について教えてください。

【前提】

・中古マンションの仕入販売、年間仕入販売ともに60～70件ずつ

・仕入の価格は300万円～3000万円のレンジ

・仕入後リフォームをしたうえで販売、リフォーム費用の平均は500万円程度

・仕入時販売時の土地建物の按分についてはいずれも固定資産税評価額により按分、会社側では設立時から10数年一貫してこの方法

・販売時の売買契約書にはすべてに土地建物の代金を記載している

・毎年消費税還付になっている（還付明細書に記載している事項に係るエビデンスは申告時にすべて提出済）

【指摘事項等】

・特官部門2名で調査に臨場

・現状建物のみを注視すると、売上から仕入を差し引いた利益がマイナスになる物件があり、

販売時の建物代金にリフォーム代が考慮されていないのはおかしいとの指摘

・東京地裁令和5年5月25日判決の消費税及び地方消費税更正処分等取消請求事件の中でも原価比方式で計算すべきと判決がでている

【現状での反論案】

・消費税法28条1項、施行令45条3項、基本通達10-1-5、タックスアンサー6301などに基づき、

会社が行っている固定資産税評価額による按分は合理的に区分として相当、時価比方式、原価比方式、公的評価額方式は並列であることを主張

・東京地裁の判決はそもそも会社側が過去の取引平均値により按分比率を決めて按分していたことが否認されて原価比方式が妥当とされたものであり、

合理的な方法で区分されたものではないものを使用していたものの否認なので、今回の案件とは根本が違っている

・販売時の契約書に土地建物代金を明記しており、明らかに不合理な場合でなければ

商取引の中で契約書の金額は当然に認められるべきということを採決事例集第75集711頁をもとに主張

・会社には恣意性もなく、実務上リフォームが完了する前（リフォーム代金確定前）に販売の売買契約を結ぶことがほとんどのため、

見積のリフォーム代を用いて原価比方式により計算することは正しい按分になりえないし、件数的にも難しい

以上のように考えております。

このような反論内容で良いのかとその他良い方法があれば教えていただければと思います。

長文になり申し訳ありませんが、よろしくお願いします。